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近年、賃貸マンションやアパートの老朽化をきっかけに「長期・安定的に利益を生み出せる不動産事業」として老人ホームなどの高齢者向け施設への業態転換を検討される土地オーナー様が増えています。

本日は、「高収益を生み出す老人ホーム経営の始め方」と題してアパートの建て替えを検討している土地オーナー様に知っていただきたい「土地活用の業態転換」のメリットやポイントについてお伝えいたします。

アパート老朽化が土地活用を見直す絶好のタイミングに

賃貸経営を行っている土地オーナー様であれば、ご存じと思いますが、避けられない問題のひとつに、経年による建物の老朽化があります。

老朽化が進むと修繕を行う必要があり、築年数が経過するほど維持費用や管理費用の負担が大きくなります。同時に空室率が高くなり収益性も著しく低下してしまいます。

木造アパートの場合、築30年を経過すると「リフォームをする」か「建て替える」かの問題に直面することになります。

また国税庁では、建物など設備を固定資産として使用することを認める期間として「法定耐用年数」を定めており木造アパートの場合、耐用年数は22年となっています。

一般的にアパートを購入・建築した際のアパートローンの返済期間は、この「法定耐用年数」が基準となっており、築30年を超えることには、アパートローンを完済しているケースも多く、費用面からみても業態転換を含め、土地活用・資産形成を見直す絶好のタイミングと言えます。

高齢者向け施設への業態転換に注目が集まる理由とは

単に「リフォームをする」か「建て替える」を比較した場合、所有物件が築30年を超えているのであればリフォームではなく、建て替えがお勧めです。

都心部など土地の利用価値の高い立地の場合であればアパートを建て替えることでより良い資産形成を築くことができる可能性があります。

しかし周知の通り人口減少や少子化が進行している今後の日本において、一部の地域を除きアパートへの入居希望者の絶対数が減少することから空室増加などアパート経営状態が悪化することが予想されます。

物件を子世代に相続した場合も毎月のローンの返済の他、管理費の支払いができず負の財産を遺すことになりかねません。

一方、若年人口と生産年齢人口は減少している反面、高齢者は増加し続けています。

そして介護や医療を必要とする高齢者を受け入れる施設は、全国的にまだまだ不足しており、需要は高まるばかりです。

こうした背景から、より世の中のニーズに合致した「長期・安定的に利益を生み出せる不動産事業」として老人ホームなどの高齢者向け施設への業態転換に注目が集まっています。

介護福祉施設での土地活用のメリットとは

では、アパート経営から老人ホームなどの高齢者向け施設へ業態転換するとどのようなメリットが生じるのでしょうか。

メリット（１）【空室リスク不要】20年以上満室賃料が保証されている

一般的に老人ホームによる土地活用は、土地オーナー様が建物を建設し、介護事業者（運営事業者）に貸し出す形を取ります。

運営会社が20～25年の長期一括で借り上げるので、空室があっても満室分の家賃が支払われます。

また「老人ホーム経営」という性質上、運営会社が入居者様から頂く賃料、介護・医療費用、食費、管理費などから一部を家賃収入として確保することになります。

ですのでアパート経営のように空室リスクや家賃下落リスクに悩むことなく継続的に安定した収益が見込めます。

メリット（２）【管理の手間なし】管理は運営事業者。土地オーナー様の手間は一切不要

老人ホーム経営と聞くと、建物を建設するだけでなく、入居者に介護、食事、医療などのサービスを提供することが必要なのではないかと考える方もいらっしゃるのではないでしょうか。

前述したように老人ホーム等高齢者向け施設での土地活用の場合、建物の運営・管理は、介護事業者（運営事業者）が行いますので賃貸アパート・マンション経営のような管理運営に関する手間、老人ホームや介護のノウハウも一切不要です。

建物を建てて、介護事業者に貸し出すだけで自動的に経営が始まりますので、飲食店や美容室、コンビニ、オフィスなどと同様の「新しいテナント経営の一つの形」と捉えて頂いて良いと思います。

メリット（３）駅から遠い徒歩30分圏内でも活用可能

所有されている土地を次世代まで長期・安定的に活用し収益を上げるには、現在の地域経済や現在の経営環境に応じた不動産事業を展開していくことが必要です。

地域によっては、人口流出や過疎化が進んでいます。

これまで安定的にアパート経営されていた場所も近い将来、若い世代の入居希望者が激減することもに考えられます。

しかし今後20年以上にわたり需要が発生しマーケットとしても今後拡大することが見込まれている「高齢者向け施設」に業態転換することで現在の地域経済や現在の経営環境に応じた土地活用を行うことが可能です。

また老人ホームなどの高齢者向け施設は、基本的にすべての用件が施設内で完結するシステムになっているため、駅からの距離を考慮する必要性が低く、全国的に供給が不足しているため郊外の土地であっても十分収益を上げられることが可能です。

メリット（４）実は、150坪からコンパクトに始められる

老人ホームでの土地活用と聞いてかなり広い土地が必要だと思った方も多いのでなないでしょうか。

実は、150坪の土地でも老人ホームを建てることは可能です。

一般的には、老人ホームでは土地400坪以上、建物延べ床面積800坪以上が目安と言われていますが、近頃では、150坪程度からコンパクトに始められる老人ホームが土地活用の定番になりつつあります。

具体的には、これまで賃貸アパート等で活用されていた土地を使い19室～30室程度の小規模な老人ホームを開設し、満床後に2棟目に着手する…そんなイメージを持っていただければと思います。

1棟から上がる収益が小さいため全体の収入も小さくはなるかもしれませんが、運用比率や安全比率はその方が高まります。

投資の原理に基づけば、リスクを1カ所に集めないで、分散させることが大切です。

また施設を運営する介護事業社にとっても入居者の募集やスタッフの募集なども小規模な施設のほうが集めやすく、運営しやすいというメリットもあります。

さいごに

いかがだったでしょうか。

以下の条件に当てはまる土地オーナー様は、是非、一度老人ホームによる土地活用を検討されてみることをおすすめします。

もちろん建て替えの場合、高額な建築費用を必要としますので、検討する際はメリットやデメリット、立地条件や周辺状況などをしっかり考えることが大切です。

今回お伝えした内容を総合的に踏まえながら長期的に安定した運営を続けることができる仕組みを整えていくことが、老人ホーム経営を成功させる鍵となります。

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