お世話になっております。ふふぷらすの佐々木です。

先日、300坪の土地を持っていて、色々と提案は受けるものの、これと言った活用方法が見つからない…相続税も心配…と土地オーナー様よりご相談を頂きました。

確かに300坪の広さとなると様々な活用方法が考えられる反面、これからの時代を鑑みてどんな土地活用で、どのように収益を出していけばいいのかが悩みどころと思います。

もちろん相続税も気になると思います。

そこで、本日は、300坪の土地活用と相続税対策をテーマにお伝えしたいと思います。（もちろん厳密に300坪でなく、200坪以上400坪以下の土地活用・相続対策のお話しとお考え下さい。）

300坪の土地に「どのような方法」で建物を建てて土地活用をすると相続税対策につながるのか

土地単体を相続するよりも土地に建物を建てて相続することで相続税の負担を減らせることはよく知られています。

それでは、300坪の土地に「どのような方法」で「どのような建物」を建てると相続税対策につながるのかについて、具体的に見ていきましょう。

まず、300坪の土地に建物を建てて土地活用するにあたり、相続税対策につながる方法について2点解説します。

（１）土地所有者の自身用の建物より第３者に貸すことで相続税の負担を減らせます

（２）所有の土地に建物を建てる際の費用を借入をすると相続税の負担を減らせます

【相続税額の算出方法】

では、相続税対策につながる方法の解説にあたり、相続税額はどのように算出されているかを解説します。

相続税額の計算は以下のようになります。

相続税額の計算は、まずは現預金や土地、有価証券等のすべての財産をまとめた遺産総額から、基礎控除額を差し引いた課税遺産総額を算出します。

さらに、課税遺産額を法定相続人で分配し、それぞれの遺産額に応じた相続税率をかけ合わせて、具体的な一人あたりの相続税負担額が決まります。

土地活用による相続税対策とは「遺産総額を減らし課税遺産総額を減額すること」となります。

ですので、上に述べた

（１）土地所有者の自身用の建物より第３者に貸すこと

（２）所有の土地に建物を建てる際の費用を借入をする

これらは「遺産総額を減らし課税遺産総額を減額すること」となり、土地活用による相続税対策につながります。

これらはなぜ「遺産総額を減らし課税遺産総額を減額すること」となるのか、また減額の規模はどれくらいなのかについてここから少し詳しく解説します。

（１）土地所有者の自身用の建物より第３者に貸すことで相続税の負担を減らせます

土地所有者の自身用の建物より、第３者に貸すことがなぜ相続税対策につながるのか、またどれくらいの負担軽減になるのかについて、下記ふたつを参考にしてください。

① 自己所有の土地に建物を建てて貸すことで建物の評価額が3割下がります

建物を第3者に貸すことで、相続税評価額の減額を行うことができます。建物は「どれだけ自由に使えるか」ということが相続税評価額の高低にかかわってきます。

貸家は他人に貸している不動産であるため、所有者が自宅のように自由に使うことができません。

賃貸借契約では、借主の権利が守られているため、契約解除も容易できません。

借主を退去させるには、立ち退き料を支払う必要もあり、所有者(貸主)は自由に使うための大きな制約があるといえます。

これを権利の制約といいます。権利の制約があるため貸家の相続税評価額は、土地所有者自身用の物件よりも低いのです。

それでは、建物を第三者に貸し出すことで、どれくらいの相続税評価額の減額となるのかを解説します。

土地所有者自身用の物件なら、建物の固定資産税評価額がそのまま相続税評価額ということになりますが、上述のように、貸家は権利の制約があるため、借家権割合によって減額されます。

借家権割合は上限30％と決まっています。

貸家の建物は権利の制約があるため、土地所有者自身用の建物よりも30％も評価が低くなるため、相続税対策につながります。

② 自己所有の土地に建物を建てて貸すことで「貸家建付地」となり、土地の評価額が約２割下がります

貸家建付地とは、自己所有の土地に貸家用の建物を建て、土地は自己所有のまま、建物だけ貸し付けている場合の土地のことを指します。

この貸家建付地にすることで、約2割の評価額減につなげることが可能です。貸家建付地は、自己所有の土地とはいえ、上に建物が建っているため、基本的には借家人が利用する土地となることから、自己所有の土地より評価を下がるという前提があります。

（２）所有の土地に建物を建てる際の費用を借入をすることで相続税の負担を減らせます

自己所有の土地に建物を建てる際の費用をに借入金がつくと控除額が増えることになり、相続税対策につながります。

借入金もマイナス資産として課税遺産に含まれ、借り入れを行うことで課税遺産額を減額することができます。

注意点は、老後の生活分を差し引いても建築費用を現金で支払えるほど、十分な額の現金を保有している場合には、借入せずに自己資金で建てても、相続税対策効果はあまり変わりません。

ですので建築費分の現金を保有していない場合に、借入金による課税遺産額の減額は大きな相続税対策効果がでることになります。

300坪の土地活用方法を「立地」「建築費」「管理」「将来性」の面から考える

相続税対策を視野に、賃貸する300坪の土地活用方法を「立地」「建築費」「管理」「将来性」の面から3件ご紹介します。

（１）【アパートやマンションを建てて賃貸する】

（２）【商業施設・オフィスを建てて賃貸する】

（３）【老人ホームを建てて賃貸する】

さいごに

立地が良くない、物件管理ができない、家賃の下落は避けたいとお考えの300坪程度の土地オーナーで、地域貢献や将来有望な土地活用を望む方に、近年人気が高まっているのが「老人ホームを建てて賃貸する」方法です。

相続税対策に加え、土地活用によって家賃収入を生み出す資産を築いておけば、子供の世代に安定した収入基盤を作ることもできます。

現在、無料でお持ちの土地の調査からプラン作成までおこなっていますのでまずは、お気軽にお問合せください。

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将来を見据えた土地活用に悩む方や、相続対策をお考えの土地オーナー様は、是非ご活用ください。

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