お世話になっております。ふふぷらすの佐々木です。

アパートの老朽化に伴い、対策を模索されるアパート経営のオーナー様から、老人ホームへの建て替えの相談をいただくケースが増えてきました。

そこで本日は、アパートの老朽化による問題や対策方法について、そして老人ホーム経営の将来性について解説していきたいと思います。

アパートの老朽化による問題とは

老朽化したアパートの経営にはさまざまな問題が生じます。
そこでアパートの老朽化により、どのような問題が発生するのかについて以下にまとめました。

（１）空室の増加・稼働率の低下

アパートの老朽化すると入居者が近くの新築や築浅アパートに移ってしまい、空室が増加し、稼働率が低下してしまいます。

老朽化したアパートは外観や間取りが現代の需要に合わなくなっていたり、設備の仕様が古く感じたり、入居者離れが避けられません。

（２）賃料・家賃収入の低下

入居者離れが発生して空室が増加し、募集しても入居が増えない期間が続けば、賃料を下げて入居者を募集して稼働率を上げざるを得なくなります。

低家賃で入居者が一時的に増えたとしても、対処療法でしかありません。

老朽化が進み賃料の値下げを重ねると、家賃収入の低下の負のスパイラルが起こり経営を圧迫します。

（３）修繕費用・管理費用などの維持費がかさむ

アパートの老朽化が進むと修繕を行う必要があり、築年数が経過するほど維持費用や管理費用がかさみます。

家賃収入が低下しているにもかかわらず、維持費が高くなるといった問題は避けられなくなります。

（４）耐震性・耐久性の低下

アパートの老朽化が進むと、耐震性や耐久性が低下します。大規模な耐震補強工事が必要なケースも出てきます。

木造アパートは22年、鉄骨造アパートは34年の「法定耐用年数」が定められています。

もちろん、法定耐用年数はアパートの実際の耐久性や寿命を示すものではありませんが、アパート経営の方は、この法定耐用年数を耐震性や耐久性が低下する時期の目安としているケースもあるようです。

このように、アパートの老朽化は経営を揺るがす深刻な問題が多くあります。

アパートの老朽化対策にはどのような方法があるのか

前述のように、アパートの老朽化は経営を揺るがす深刻な問題が多くあります。

そこで、オーナー様はさまざまな対策を検討されます。

以下に、アパートの老朽化対策の4つの方法について書いていきます。

～アパートの老朽化4つの対策～

老朽化対策の方法はオーナー様の予算感や状況によって検討されています。

4つの老朽化対策の良い点や課題は次のようになります。

①ターゲットや入居条件の変更、初期費用免除などにより集客力をあげて、アパートを現状のまま維持する方法は、費用がかかりませんが、方法が適切でなければ収益を出せなくなることもあります。

②リノベーションやリフォームを施しアパート経営を継続する方法では魅力や価値を上げることで、集客に有利となりますが、構造躯体や内部設備の老朽化の状態によっては、給排水設備の取り替えや外壁の全面取り替え、防水処理などの工事が必要となり、家賃収入に見合わないほどの大きな費用の負担がかかってしまう可能性があります。

③新しくアパートを建て替える方法では、現代のニーズに合わせたアパートの建築が可能なため、入居率や収益性の向上を期待できる一方、立地によっては、ターゲットとなる人口が減少していて将来性が見込めない可能性があります。

④アパート以外の建物を建てる方法としては、現在借り入れがあまりなくまとまった資金を調達でき、そして将来にわたり有望で、収益性、安定性の高い経営を目指すオーナー様でしたら、老人ホームを建てて貸し出す方法が有効とされています。

老人ホームの建て貸しでは、集客は不要で空室リスクはなく、管理の手間もかかりません。

立地にも左右されることなく、22年の賃貸借契約で家賃下落の不安もほとんどありません。

建築費用の捻出に手間がかりますが、投資回収の確実性が高いことも注目が集まる理由となっています。

アパートの老朽化対策で有望な、老人ホームの将来ニーズは

アパートの老朽化対策として、老人ホームへの建て替えは注目が集まっている背景に、超高齢化社会に向かうわが国では、この先も老人ホームの市場は伸びることが予測できることがあります。

しかし、実際どれ程の将来ニーズが期待できるのか具体的なことはあまり知られていないようです。

そこで、ここからは、アパートの老朽化対策で、有望な老人ホームの将来ニーズについて解説していきます。

老人ホーム不足の現状

要介護3以上と認定される高齢者の数と、特別養護老人ホーム（安価な費用で介護度3以上入居、看護体制ある老人ホーム）の定員数を都道府県別に見ると東京、大阪の都心部のみならず、いずれの地域も全体の 20％前後しかカバーされないことがわかります。

要介護3以上では家族介護が困難となり、老人ホームへの入居を希望されるケースが急増します。

また高齢者のみ夫婦や独居で介護が必要になった時に入れる介護施設や老人ホームが不足していて入居できないまま介護難民となる方が急増するといわれています。

特別養護老人ホームの入居待ちの方（待機者）は2022年４月１日時点で27.5万人と発表されています。

今後、団塊世代が75歳以上となる2025 年には、65 歳以上の要介護要支援認定者数は全国で 716 万人（65 歳以上高齢者の20％）、要介護 3 以上の高齢者数は 252 万人（同 7％）に達すると推計されています。

拡大する老人ホームのニーズ

こうしたことから都心部のみならず、全国的に24時間の看護体制がある介護施設や老人ホームの整備が急務となっています。

ですので、老人ホームのニーズは今後ますます増加し、市場規模も拡大していくと見込まれます。

アパートの老朽化対策として老人ホーム経営は、将来性のある事業だといえるでしょう。

老朽化対策で老人ホームに建て替えるメリットは将来性以外にも

老人ホームの土地活用では、通常一棟貸しという形態をとります。

一棟貸しとは、土地オーナー様が建てた老人ホームを、介護事業者に1棟全部をまとめて貸して家賃収入を得る形態のことです。

賃貸マンションやアパート経営では、空室が発生すると、その分の賃料が減少するといった問題があります。

しかし、老人ホームは一棟貸しすることで、介護事業者から入る賃料は、固定額になるのが一般的です。

また、築年数が経っても家賃収入はほとんど下落しません。

このように老人ホームの建て貸しでは、空室状況や、入居者の増減に関係なく、オーナー様は安定した収益を得ることが可能となります。

また老人ホームの経営は、土地と建物を介護事業者に一括して貸し出すことで、相続税の負担を大幅に軽減することにつながります。

老朽化対策で老人ホームに建て替えることが注目されている背景にはこうした多くのメリットがあるからと言えます。

まとめ

アパートの老朽化で悩んでいるアパート経営者には、さまざまな対策があります。

各経営者の事情に合った対策を講じられることを願っております。

そして老人ホーム経営にご興味がある場合には一度当方へご相談いただければ光栄です。

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