60代土地オーナー様の「20年先を見据えた土地活用」とは
お世話になっております。ふふぷらすの佐々木です。
最近、有難いことに多くの土地オーナー様より老人ホームによる土地活用の相談を頂いております。
中でも多いのが60代の土地オーナー様からの相談です。
土地はあるものの、駅から離れているなど立地条件が良くないため、アパートや商業施設、駐車場には向かない…広い土地を受け継いで、現在まで手付かずになっている…など土地の活方法自体に悩まれていらっしゃる方が多くいらっしゃいます。
特に60代の土地オーナー様に共通するのは、そのままの状態で子供世代に相続することは避けたいこと、さらには、活用に際して20年、30年先も賃料収入が下がらないことや、管理が不要なことも要望されています。
そこで、本日のコラムは、60代土地オーナー様のお悩みに応えるべく、「20年先を見据えた土地活用」をテーマにお伝えしていきたいと思います。
是非、長期安定の土地活用を始める足がかりにしてください。
60代の土地オーナー様が土地活用を真剣に考えるわけは
まず、60代の土地オーナー様が土地活用を真剣に考えられる理由について挙げてみます。
・定年退職後の収入源を作りたいと考えている
・建物の建築費を返済期間20年の融資で受ける場合の最終返済年齢を80代と考えている
・親が介護状態となり、親から引き継いだ土地を老人ホームにして住まわせたいと考えている
・70歳になる前に、元気で動けるうちに土地活用に着手したい
・社会情勢が不安定な時代を生きる子供世代に、安定した収入源を残したい
・子供に相続するにあたって相続税対策をしておかなければならない
・長年育ってきた地域に貢献したい
いずれかに心当たりのある土地オーナー様もいらっしゃるのではないでしょうか。
60代土地オーナー様の土地活用における６つのポイント
また先祖代々の土地を受け継いだものの、有効な活用をしないまま時が経って、あっという間に60代になっていた…そんな方もいらっしゃると思います。
私たちの下にも以下のような相談が多く寄せられています。
「土地にかかる高い税金から売却を検討してみたものの、あまり立地が良くない場所のためそれほど高値では売れそうもない…」
「せっかくの土地を手放してしまうのは惜しい…」
「土地を活用して収入を得た方が得策ではないかと思いながら、有効な方法がわからず考えあぐねている…」
では、60代土地オーナー様が、土地活用で安定収入を20年以上得るためは、どうしたら良いのでしょうか。
60代土地オーナー様の土地活用における６つのポイントを解説します。
60代土地オーナー様の土地活用のポイント（１）
【所有する土地の地域の人口推移をみる】
所有している土地の地域が今後少子高齢化が進むのか、若年世代が増える可能性があるのかをみることで、長期安定の土地活用法の足がかりが見つかります。
60代土地オーナー様の土地活用のポイント（２）
【所有する土地の地域で足りていない建物の種類をみる】
所有している土地の地域で最近新築が増えていたり、中古物件の転用が増えている建物は足りていないため、確実にニーズがある種類です。その建物の種類は何かを調べてみると、長期安定の土地活用の足がかりが見つかります。
60代土地オーナー様の土地活用のポイント（３）
【20年以上賃貸借契約が結べる建物を検討する】
建物を建てて貸す際に、借主との契約期間が20年以上の賃貸借物件であれば、よほどのことがない限り、安定的に家賃収入を得ることができます。
個人契約ですと2年間などの短期が多く、入退室が頻繁になりがちで、かつ築年数が経つと空き室が発生する可能性もあります。法人に賃貸することを視野に入れると、20年間の長期契約へと可能性が広がります。
法人との賃貸借契約が結べる建物を検討すると、長期安定の土地活用の足がかりとなります。
60代土地オーナー様の土地活用のポイント（４）
【土地面積の広さに合わせた柔軟な仕様で建築できる建物を検討する】
建物によっては、仕様やサイズが決められていて広い土地をでも一部しか活用できずに、収入が限られるケースがあります。
所有する土地の面積に合わせ柔軟に建築して、賃料収入に反映させることができる建物を検討することで、長期安定の土地活用の足がかりとなります。
60代土地オーナー様の土地活用のポイント（５）
【立地条件に左右されない建物を検討する】
建物によっては、駅からの距離や周辺環境で賃料収入が大きく異なります。
所有する土地の立地が良くないところであっても、立地の良いところと家賃収入に差異がない建物もあります。
駅から遠いなど立地の良くないところに広い土地を所有している場合は、家賃収入に差異のない建物を検討することで長期安定の土地活用の足がかりとなります。
60代土地オーナー様の土地活用のポイント（６）
【地域課題を解決し、貢献できる事業での土地活用を検討する】
各地域には、その地ならではのさまざまな課題があります。
その課題を解決するために、地方自治体や企業がさまざまな事業に取り組んでいます。
課題解決事業は地域にとって、今後も必要不可欠となりますので、こうした事業主が借り手となる建物を建てて賃貸することで、長期安定の土地活用につながります。
さらに、複数の土地を保有している場合でも、借り手の事業主の事業拡大に伴い、各保有地の有効活用へと拡大することができます。
あらゆる地域に共通する、60代土地オーナー様にお勧めな土地活用とは
今後、ますます日本は高齢化社会に突入していきます。
あらゆる地域で高齢化に伴い、老人ホームなどの介護施設は増えてきている一方で、入居したくても希望する老人ホームが満床で、空きを待っている高齢者も多いのが現状です。
勿論、増えてきているとは言っても老人ホームなどの介護施設まだまだ不足しています。
ちなみに比較的安価で入居できる特別養護老人ホームの待機者数は全体で約30万人となっています。
そこで、60代土地オーナー様が、管理いらずで安定収入を20年以上得るための土地活用でお勧めしたいのが、保有する土地に有料老人ホームを建てて、介護事業運営会社に賃貸する「建て貸し」と言われる活用方法です。
この老人ホームの「建て貸し」による土地活用は、前述した成功の６つのポイントをすべてクリアしていますし、先ほど、一つ目と二つ目のポイントとしてあげた、人口推移や不足する建物の種類については、特別な場所を除き、ほとんどの地域で高齢者人口が増加し、老人ホームなどの介護施設が増えてきているものの、入居希望者の増加ペースには追い付いていません。
三つ目のポイントの契約期間については、土地オーナー様と介護事業運営会社の賃貸借契約期間は、20年となっていて、更新するケースがほとんどのため、長期にわたって安定的な収入が見込めます。
四つ目と五つ目のポイントとしてあげた、土地に合わせた柔軟な仕様やサイズ、また立地による家賃の差異については、有料老人ホームは土地の面積に合わせた部屋数で建築しますので、無駄なく活用できますし、駅から遠いなどの立地条件が良くない場所でも開設ができます。
六つ目のポイントの地域課題の解決としては、土地オーナー様が有料老人ホームを建てて、介護事業運営会社が多数運営することで、介護家族の離職や介護難民といった課題も解決できるのです。
さいごに
いかがだったでしょうか。有料老人ホームは一棟貸しが基本ですので、アパートやマンションのような管理の手間や管理コストがほとんどかかりません。
経年劣化に伴う家賃収入の下落もほとんどありませんので、60代土地オーナー様の要望する土地活用に最適といえます。
広い土地で立地条件が良くないなど理由から、活用を先延ばしにしている60代土地オーナー様には、20年以上安定的に収入を得ながら地域社会への貢献もできる有料老人ホームでの土地活用に関する資料をご用意しています。
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